O mercado de condomínios logísticos no Brasil tem passado por mudanças significativas nos últimos anos, sobretudo desde o início da pandemia com o crescimento do e-commerce, incluindo a descentralização das operações e o aumento de novos estoques disponíveis.
Segundo dados da plataforma Market Analytics da SiiLA (Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana), o Nordeste superou o Sul em estoque de galpões, que até 2021 era o segundo maior mercado de condomínios logísticos no Brasil, com a entrega de 333 mil metros quadrados de novos galpões no final de 2022, totalizando 2,4 milhões de ativos na região.
Essa tendência de descentralização é recente e tem sido impulsionada pelo aumento dos custos de terreno e de aluguel, principalmente dentro do raio de 30 quilômetros de São Paulo e demais regiões estratégicas. A proximidade do centro consumidor é crucial para reduzir tanto os custos de frete como os prazos de entrega e, por isso, as empresas de e-commerce buscam se posicionar dentro deste raio a partir dos principais clientes.
Por outro lado, esse comportamento não necessariamente se traduz em tendência. A Buildings indica que a procura por novas áreas, em especial mais distantes do centro da cidade de São Paulo, já apresenta alguns indícios de arrefecimento e começa a surgir um movimento de devoluções e sobra de galpões logísticos.
Na verdade, o mercado logístico em São Paulo, o principal do país, continua aquecido. Atualmente, o Estado conta com mais de 10,9 milhões de metros quadrados de galpões, sendo que apenas no ano de 2022 foram entregues 1,3 milhões de metros quadrados. No último trimestre de 2022, a taxa de vacância, ou espaços vagos no mercado paulista ficou em 13,6%, apresentando uma redução de 0,2 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior.
Observando a região Sudeste de modo geral, em 2022 foram entregues novos 2,1 milhões de metros quadrados, somando agora 17,9 milhões de metros quadrados, e essa ainda é a região para qual é destinada a maioria das novas áreas. Segundo o CFO da locadora de galpões Log, André Vitória, existem cerca de 170 milhões de metros quadrados de área locável em galpões logísticos, sendo que destes, 80% estão localizados no eixo SP-RJ. O município de Cajamar, por exemplo, que fica próximo à capital paulista, recebeu 387 mil metros quadrados de novo estoque em 2022, consolidando a região como uma das principais para o setor logístico.
Em fevereiro de 2023 já foram registrados novos 235 mil m² de empreendimentos no estado de São Paulo, sendo que quase 80% deles está situado na cidade de Barueri, outro município próximo da capital paulista. O estado é, junto com Minas Gerais, o com maior preço médio de aluguel por área (R$ 24/m²), seguidos pela Bahia (com R$ 23/m²).
Em fevereiro de 2023, Pernambuco foi o estado fora de SP com a maior absorção líquida, ou seja, com a maior a diferença entre a quantidade de áreas locadas e de áreas devolvidas, com cerca de 5 mil metros quadrados, além de uma taxa de vacância de apenas 0,5%. Desenvolvedoras imobiliárias apostam em novos projetos para operações logísticas no Nordeste, ratificando o aumento da demanda por área na região.
Antes do início da pandemia em 2020, o Brasil tinha 672 condomínios logísticos. Conforme dados da Buildings, no final de março de 2023, existiam 737 condomínios no país, o que compõe um estoque total superior a 31 milhões de m².
Figura 1: Evolução trimestral da entrega de novos estoques no mercado no Brasil (mil m²)
Fonte: Buildings
Conforme a figura acima, somente no último ano foram entregues mais de 3 milhões de metros quadrados de galpões no Brasil. Destes, mais 2,7 milhões de metros quadrados correspondem a galpões de alto padrão, totalizando um acréscimo de 21% em relação ao registrado em 2021; e foi atingido um novo recorde de novas áreas entregues no país para o mercado de condomínios logísticos. Não obstante, o aumento de estoques disponíveis não provocou aumento da vacância, que permaneceu em equilíbrio com o patamar observado em 2021.
Apesar da evolução na quantidade de instalações, existe uma expectativa de uma redução no ritmo da oferta de novos estoques. A Buildings prevê que o estoque entregue em 2023 seja cerca de 30% inferior ao ano anterior, devido aumento de custo de capital e de construção, além dos juros elevados.
Dessa forma, apesar de diversas incertezas, os especialistas apontam para uma tendência de estabilidade do setor neste ano, principalmente relacionado à quantidade de novos estoques.
Referências:
- Barueri impulsiona mercado de galpões logísticos – 19/03/2023 – Painel S.A. – Folha
- Brasil registra recorde para novos galpões logísticos em 2022 – 24/03/2023 – ClubeFii News
- Com crescimento do e-commerce, setor de galpões logísticos tem recordes em 2022 – 11/08/2022 – CNN Brasil
- Como o setor logístico performará no pós-pandemia? – 07/02/2023 – Buildings
- Descentralização da logística ganha força no País e Nordeste supera região Sul em estoque de galpões – 21/03/2023 – InfoMoney
- Entenda o crescimento na busca por galpões logísticos de alto padrão – 06/02/2023 – Exame
- Expansão do mercado de galpões logísticos desacelera 05/04/2023 – Buildings
- Mercado de condomínios logísticos tem ano de recordes de novo estoque e de absorções | 4T2022 – 06/02/2023 – JLL
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